Cedolare secca solo per l'usufruttuario

In tema di cedolare secca l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 216 del 15.2.2023, ha precisato che tale opzione può essere esercitata dall’usufruttuario ma non dal nudo proprietario.

Al riguardo occorre precisare che, nel caso in cui la proprietà dell’immobile sia frazionata tra “nudo proprietario” (ovvero il proprietario che non può fruire del bene) ed “usufruttuario” (ovvero il soggetto che può fruire del bene), l’Agenzia delle Entrate ha sempre ritenuto che l’usufruttuario, in quanto soggetto legittimato ad utilizzare il bene oppure a darlo in locazione a terzi, sia il soggetto passivo di imposta.

Tuttavia, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n.18330 del 25.6.2021) ha affermato che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile che ne abbia la disponibilità di fatto, può concedere il bene in locazione, ed i canoni pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile”.

Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della possibilità, per il nudo proprietario, di locare il bene ed incassarne gli affitti, precisa che nel caso di locazione il presupposto per la tassazione scaturisce non tanto dalla mera percezione del reddito bensì dal possesso “qualificato” dell’immobile per cui il reddito è imputato al soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà piena oppure a titolo di usufrutto e non a titolo di nuda proprietà.

Per questo motivo:

• il reddito derivante dal canone di locazione è sempre tassato in capo all’usufruttuario anche se il contratto di locazione è stato fatto a nome del nudo proprietario ed il reddito è percepito da quest’ultimo,
• il nudo proprietario, non essendo il soggetto passivo di imposta, non può optare, nel contratto, per il regime di “cedolare secca” di cui all’art.3 D.Lgs 14.3.2011 n.23.